Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

 

A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.

 

Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los.

Atribuições legais do síndico

Atente ao que o Código Civil determina como obrigações do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Responsabilidade criminal

- A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.

- Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa

- Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.

- Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

Roubos, furtos e danos

- De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.

- O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Como evitar problemas:

- Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.

- Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.

Playground e Piscinas

- Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT.

- A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.

- Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.

- Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.

- A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.

Elevadores - Manutenção

- Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.

Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante do equipamento, contanto sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

Funcionários - litígios

- Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.

- Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.

- O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.

Como evitar problemas:

- Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.

- Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.

- No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.

Prestação de contas

- É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.

- Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.

- Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio

Como evitar problemas:

- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento

- Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.

- Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para a verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

Inadimplência - ausência de cobrança

- O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.

- A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.

Como evitar problemas:

- Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.

- Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.

- Não realizar dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

Inadimplência - Danos morais

- Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.

- A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.

Como evitar problemas:

- O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.

- Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

Obras

- O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia

- Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.

- Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.

- O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia

- Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Como evitar problemas:

- Observando as votações mínimas previstas por lei

- Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.

- Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes

 

Acidentes e funcionários

 

O condomínio pode ser condenado, na Justiça, por Responsabilidade Civil quanto a acidentes ocorridos em seus domínios, desde que tenha ocorrido negligência ou mau procedimento de funcionários ou do síndico.

Esta matéria enfoca os acidentes que são gerados por negligência dos funcionários ou de empresas terceirizadoras de mão-de-obra.

 

Acidentes com elevadores

- Imediatamente antes de se iniciar a manutenção de elevadores, deve-se sinalizar com placas no térreo e interfonar para todas as unidades comunicando o elevador que está em manutenção.

- A manutenção deve ser constante e estar de acordo com as especificações técnicas exigidas, para que o equipamento não ofereça riscos por negligência do condomínio.

- Em caso de elevador parado: não se deve permitir que funcionários do condomínio resgatem os passageiros presos. Os funcionários do condomínio não têm o treinamento adequado para tanto. E se acontecer algum acidente durante o resgate, com empregados ou passageiros, o condomínio terá responsabilidade civil. Deve-se chamar o Corpo de Bombeiros ou a empresa conservadora.

- Em casos de acidentes com funcionários de empresas terceirizadas em manutenção, a responsabilidade civil recai sobre a contratada. Mas atenção: no contrato, deve-se exigir da empresa seguro para este tipo de ocorrência.

 

Acidentes com obras de reforma e manutenção

- Mais uma vez, vale o exposto no parágrafo acima, sobre a exigência de seguro da contratada, além de todo o equipamento de segurança necessário, principalmente em se tratando de obras de manutenção e reforma de fachadas.

- O condomínio é responsável por eventuais danos causados nos limites sob seu domínio, que tenham sido causados por seus funcionários.

- Também pode responder por responsabilidade solidária no caso de danos provocados por funcionários de empresas contratadas, especialmente se no contrato com estas não houver cláusula que as obrigue a ter seguro para tal tipo de ocorrência.

- Um exemplo: O faxineiro está encerando o hall de entrada e um morador escorrega e quebra um braço, a responsabilidade recai sobre o condomínio, mesmo que a imprudência tenha sido do faxineiro, que não alertou o morador com uma placa de aviso ou isolando a área.

- Recentemente, um condomínio de Goiânia foi condenado na Justiça a pagar R$ 10 mil de indenização a uma moradora que sofreu queimaduras ao esbarrar em uma porta que tinha removedor de tinta, sem qualquer sinalização.

- Em outro caso recente, um condomínio no Rio de Janeiro foi condenado por não ter sinalizado corretamente uma área isolada, provocando um acidente com um filho de condômino.

Acidentes com funcionários

- O condomínio deve fornecer EPI (Equipamento de Proteção Individual) aos funcionários que lidarem com substâncias perigosas. A quem lida com lixo e produtos de limpeza, por exemplo, deve ser fornecido, contra recibo, luvas e botas que estejam sempre em perfeitas condições de uso.

- Deve haver grande atenção à sinalização e ao isolamento de áreas que estão sob manutenção, quando há risco de queda ou danos pelo contato com produtos químicos.

 

Cuidados no contrato com terceirizadoras de mão-de-obra

- Responsabilidade Civil - A empresa terceirizada será a única responsável perante terceiros, por todos os danos eventualmente causados.

- Seguro de Vida - A contratada apresentará apólice de seguro de vida de todos os funcionários que prestarão serviço nas dependência do condomínio.

- Especificação dos Prestadores de Serviços - Cabe a empresa informar o nome, cargo e horário de trabalho dos funcionários que prestarão serviço.

- Substituição de Funcionários: A empresa contratada compromete-se a substituí-los quando demonstrarem deficiência ou então por solicitação da contratante.

- Responsabilidade Tributária e Vínculo Empregatício - a empresa será a única responsável pelos encargos trabalhistas, fiscais, previdenciários e securitários dos funcionários prestadores de serviços no condomínio.